Câu trả lời ngắn gọn: anh chị mua nhà ở Mỹ được mà không cần SSN hay credit của Mỹ. Chương trình foreign national loan dùng passport và visa còn hạn, hoặc số ITIN, cùng với giấy tờ thay thế như báo cáo tín dụng ở nước ngoài, thư ngân hàng, hoặc tài sản và tiền đặt cọc. Người mua từ Việt Nam, phụ huynh mua nhà cho con du học, người giữ visa, và người có ITIN đều dùng chương trình này để mua nhà ở Houston. Tôi tư vấn bằng tiếng Việt từ đầu đến cuối.
Rất nhiều gia đình người Việt muốn mua nhà ở Mỹ nhưng bị kẹt ở cùng một chỗ: ngân hàng đòi Social Security Number và lịch sử tín dụng ở Mỹ. Nếu anh chị mới qua, đang ở Việt Nam, hay chưa từng vay tiền ở Mỹ, anh chị chưa có những thứ đó. Cảm giác như cánh cửa đóng lại trước mặt.
Chương trình foreign national loan mở lại cánh cửa đó. Đây là một trong những chương trình vay cho người nước ngoài (foreign national loan) mà tôi làm mỗi ngày, và anh chị có thể đọc bản tiếng Anh đầy đủ nếu muốn chia sẻ với người thân nói tiếng Anh. Nó nằm trong nhóm non-QM loan, những chương trình duyệt hồ sơ nằm ngoài khuôn giấy tờ chuẩn của ngân hàng. Nếu anh chị muốn xem lại toàn bộ dịch vụ vay mua nhà bằng tiếng Việt, hãy ghé trang tiếng Việt của tôi.
Ai vay được chương trình foreign national loan?
Người Việt đang ở Việt Nam mua nhà ở Mỹ để đầu tư hoặc cho con ở.
Phụ huynh mua nhà ở Mỹ cho con đang du học đại học.
Người giữ visa làm việc như H-1B, L-1, E-2, O-1 đang sống ở Houston.
Người có số ITIN, đã khai thuế ở Mỹ nhưng chưa có SSN.
Ba nhóm người Việt hay mua nhà bằng chương trình này
Không phải ai cũng ở cùng một hoàn cảnh. Đây là ba nhóm người Việt mà tôi giúp nhiều nhất, và mỗi nhóm có cách làm hồ sơ hơi khác nhau.
1. Người Việt ở Việt Nam mua nhà ở Mỹ
Anh chị đang sống ở Sài Gòn, Hà Nội, hay Đà Nẵng, và muốn mua một căn nhà ở Houston để cho thuê, để dành cho con sau này, hoặc để đa dạng tài sản bằng đô la Mỹ. Anh chị không cần SSN, không cần credit của Mỹ, và không cần bay qua đây. Lender duyệt hồ sơ dựa trên tiền đặt cọc, tài sản, và trong nhiều trường hợp là chính tiền thuê nhà qua chương trình DSCR cho người nước ngoài. Anh chị mở một tài khoản ngân hàng ở Mỹ trước khi đóng loan, ký giấy tờ từ xa, và tôi lo phần còn lại. Người mua đầu tư từ nước ngoài thường đặt cọc từ 25 đến 35 phần trăm.
2. Phụ huynh mua nhà cho con du học ở Mỹ
Con anh chị đang học đại học ở Houston hay một thành phố khác ở Mỹ, và tiền thuê ký túc xá hay căn hộ mỗi năm là một khoản lớn mà không đọng lại gì. Nhiều gia đình Việt chọn mua luôn một căn nhà để con ở, thay vì trả tiền thuê cho người khác. Anh chị đứng tên vay từ Việt Nam, con ở trong nhà, và khi con ra trường anh chị có thể giữ lại cho thuê hoặc bán. Đây là một cách vừa lo chỗ ở cho con vừa xây tài sản. Tôi giải thích rõ bằng tiếng Việt phần nào đứng tên, phần nào con có thể phụ, và giấy tờ cần chuẩn bị từ Việt Nam.
3. Người giữ visa hoặc ITIN đang sống ở Houston
Anh chị đã qua Mỹ, đang đi làm bằng visa H-1B, L-1, E-2, hoặc đã khai thuế bằng ITIN vài năm, nhưng vẫn chưa có SSN hoặc credit của Mỹ đủ dày. Anh chị vẫn mua nhà ở chính được. Với người giữ visa, lender dùng thu nhập ở Mỹ và visa còn hạn. Với người có ITIN, lender dùng lịch sử khai thuế và giấy tờ tín dụng thay thế. Nếu anh chị đã ở Mỹ 2 năm trở lên và bắt đầu có credit, anh chị còn được lãi suất và mức đặt cọc tốt hơn. Xem thêm về chương trình vay bằng ITIN ở Houston.
Cách chương trình foreign national loan hoạt động
Điểm khác biệt lớn nhất là chương trình này không dựa vào credit score của Mỹ. Thay vào đó, lender nhìn vào ba thứ: tiền đặt cọc của anh chị, khả năng trả nợ, và giấy tờ chứng minh danh tính cùng tài sản. Vì hồ sơ nằm ngoài khuôn chuẩn, nên đây là loan non-QM, và mức đặt cọc thường cao hơn loan thường một chút để bù lại phần rủi ro cho lender.
Ba trụ cột của một hồ sơ foreign national loan
Tiền đặt cọc: thường từ 20 đến 30 phần trăm giá nhà. Đặt cọc nhiều hơn giúp hồ sơ mạnh hơn và lãi suất tốt hơn.
Không cần credit Mỹ: nếu anh chị chưa có credit ở Mỹ, lender dùng báo cáo tín dụng ở nước ngoài, thư xác nhận của ngân hàng, lịch sử trả tiền thuê nhà, hoặc duyệt theo tài sản.
Giấy tờ danh tính và tài sản: passport còn hạn, visa nếu có, và chứng minh nguồn tiền đặt cọc.
Với người mua để đầu tư, có một con đường còn gọn hơn: chương trình DSCR. Lender duyệt hồ sơ dựa trên tiền thuê mà căn nhà tạo ra, không cần chứng minh thu nhập cá nhân của anh chị. Căn nhà tự "chứng minh" cho chính nó. Đây là lựa chọn được nhiều nhà đầu tư ở Việt Nam ưa chuộng vì đơn giản và ít giấy tờ hơn.
Giấy tờ anh chị cần chuẩn bị
Anh chị không cần gom đủ hết mọi thứ trước khi gọi tôi. Nhưng đây là những giấy tờ thường dùng, để anh chị hình dung. Tùy hoàn cảnh, tôi sẽ nói chính xác anh chị cần gì.
Danh tính và tình trạng
- Passport còn hạn
- Visa và I-94 (nếu đang ở Mỹ)
- Số ITIN hoặc SSN (nếu có)
- Giấy phép làm việc EAD (nếu có)
Thu nhập và công việc
- Chứng minh thu nhập ở Việt Nam hoặc ở Mỹ
- Thư xác nhận việc làm (nếu đi làm ở Mỹ)
- 2 năm khai thuế (bằng ITIN nếu có)
- Giấy tờ business nếu anh chị tự làm chủ
Tài sản và tiền đặt cọc
- Sao kê ngân hàng ở Mỹ hoặc Việt Nam
- Chứng minh nguồn tiền đặt cọc
- Thư tặng tiền (nếu dùng tiền gia đình cho)
- Giấy tờ tài sản khác nếu duyệt theo tài sản
Tín dụng thay thế
- Báo cáo tín dụng ở nước ngoài (nếu có)
- Thư xác nhận của ngân hàng
- Lịch sử trả tiền thuê nhà
- Hóa đơn điện, nước, điện thoại trả đúng hạn
Câu chuyện thực tế: một gia đình ở Sài Gòn mua nhà cho con ở Houston
Đây là một tình huống tổng hợp, dựng lại từ những hồ sơ tương tự để anh chị dễ hình dung, không phải một khách hàng cụ thể.
Cô Lan ở Sài Gòn có con gái đang học năm hai đại học ở Houston. Mỗi năm tiền thuê căn hộ cho con là một khoản không nhỏ, và cô nghĩ thay vì trả cho chủ nhà, sao không mua luôn một căn để con ở, sau này giữ lại cho thuê. Vấn đề: cô chưa từng qua Mỹ, không có SSN, không có credit của Mỹ, và thu nhập của cô là từ business ở Việt Nam.
Chúng tôi làm hồ sơ foreign national loan. Cô đặt cọc 30 phần trăm, dùng passport và giấy tờ chứng minh tài sản ở Việt Nam thay cho credit Mỹ, và mở một tài khoản ngân hàng ở Mỹ trước khi đóng. Cô ký giấy tờ từ Việt Nam, không cần bay qua. Toàn bộ cuộc trò chuyện, từ giải thích chương trình đến duyệt giấy tờ, đều bằng tiếng Việt. Con gái cô dọn vào căn nhà của chính gia đình mình, và cô không còn trả tiền thuê cho người khác.
Mỗi gia đình một hoàn cảnh, và mức đặt cọc cùng giấy tờ sẽ khác nhau. Nhưng câu chuyện này cho thấy điều quan trọng nhất: không có SSN và không có credit Mỹ không có nghĩa là anh chị không mua được nhà.
Muốn đọc thêm câu chuyện chi tiết bằng tiếng Việt? Tải câu chuyện dạng PDF ở đây.
Công cụ và trang hữu ích bằng tiếng Việt
Trước khi gọi tôi, anh chị có thể tự tìm hiểu thêm qua các trang và công cụ miễn phí bằng tiếng Việt:
- Loan officer người Việt ở Houston — toàn bộ dịch vụ vay mua nhà bằng tiếng Việt cho gia đình Việt Nam.
- Vay mua nhà bằng ITIN ở Houston — con đường mua nhà khi anh chị đã khai thuế bằng ITIN nhưng chưa có SSN.
- Máy tính thu nhập từ bank statement — nếu anh chị tự làm chủ, ước tính thu nhập mà lender dùng để duyệt vay.
- Foreign national loans Houston (tiếng Anh) — bản đầy đủ bằng tiếng Anh để chia sẻ với người thân hoặc realtor.
Câu Hỏi Thường Gặp
Tôi không có SSN, có mua nhà ở Mỹ được không?
Được. Chương trình foreign national loan không yêu cầu Social Security Number. Anh chị đủ điều kiện bằng passport và visa còn hạn, hoặc bằng số ITIN. Lender dùng giấy tờ thay thế như báo cáo tín dụng ở nước ngoài, thư xác nhận của ngân hàng, hoặc tài sản và tiền đặt cọc để duyệt hồ sơ, thay vì credit score của Mỹ.
Tôi cần đặt cọc (down payment) bao nhiêu?
Chương trình foreign national loan thường cần đặt cọc từ 20 đến 30 phần trăm giá nhà. Người mua từ nước ngoài để đầu tư thường cần đặt cọc cao hơn một chút so với người đang sống và làm việc ở Mỹ. Con số chính xác phụ thuộc vào loại nhà, hồ sơ, và anh chị có tín dụng Mỹ hay ITIN hay không. Brandon sẽ cho biết mức đặt cọc cụ thể sau khi xem tình huống của anh chị.
Thu nhập của tôi ở Việt Nam có được tính không?
Có, đối với nhà đầu tư mua từ nước ngoài. Nếu anh chị mua nhà để cho thuê hoặc đầu tư từ Việt Nam, lender có thể tính thu nhập ở Việt Nam kèm theo giấy tờ chứng minh, hoặc dùng chương trình DSCR tính theo tiền thuê nhà mà không cần chứng minh thu nhập cá nhân. Với nhà ở chính đang sống ở Mỹ, lender thường cần thu nhập từ nguồn tại Mỹ.
Tôi có visa H-1B hoặc E-2, có vay được không?
Được. Hầu hết visa làm việc đều đủ điều kiện, bao gồm H-1B, L-1, E-1, E-2, O-1, TN, và H-4 có EAD. Anh chị mua được nhà ở chính hoặc nhà đầu tư. Người giữ visa E-2 đầu tư và H-1B đã ở Mỹ vài năm thường có tín dụng Mỹ nên còn được lãi suất và mức đặt cọc tốt hơn. Lender thường muốn visa còn hạn ít nhất 1 năm hoặc có giấy tờ gia hạn.
Tôi đang ở Việt Nam, có mua nhà ở Mỹ từ xa được không?
Được. Nhà đầu tư đang sống ở Việt Nam mua được nhà đầu tư ở Houston mà không cần bay qua Mỹ. Anh chị cần mở một tài khoản ngân hàng ở Mỹ trước khi đóng loan, và có thể ký giấy tờ từ xa qua lãnh sự quán hoặc công chứng. Brandon làm toàn bộ hồ sơ bằng tiếng Việt để anh chị hiểu rõ từng bước dù ở cách xa nửa vòng trái đất.
Lãi suất cho foreign national loan có cao hơn không?
Lãi suất của chương trình foreign national loan thường cao hơn một chút so với loan thường, vì đây là loan non-QM dùng giấy tờ thay thế thay cho hồ sơ chuẩn. Mức chênh lệch tùy vào tiền đặt cọc, anh chị có tín dụng Mỹ hay không, và loại nhà. Đặt cọc nhiều hơn và có tín dụng Mỹ thường giúp lãi suất tốt hơn. Brandon sẽ báo lãi suất cụ thể cho hồ sơ của anh chị sau một cuộc trò chuyện ngắn.
ITIN là gì và tôi vay bằng ITIN như thế nào?
ITIN (Individual Taxpayer Identification Number) là số do sở thuế IRS cấp cho người cần khai thuế nhưng không đủ điều kiện có SSN. Nếu anh chị đã sống ở Houston, khai thuế bằng ITIN, và có tiền đặt cọc, anh chị vay mua nhà được bằng chương trình ITIN, thường cần 2 năm khai thuế bằng ITIN và đặt cọc từ 20 đến 25 phần trăm. Đây là con đường phổ biến cho gia đình đã ở Mỹ nhưng chưa có SSN.
Sẵn sàng mua nhà ở Mỹ?
Kể cho tôi nghe hoàn cảnh của anh chị: đang ở Việt Nam hay ở Mỹ, có visa hay ITIN, mua để ở hay để đầu tư. Tôi sẽ nói chính xác chương trình nào hợp và anh chị cần giấy tờ gì. Tư vấn miễn phí, bằng tiếng Việt.
Đặt lịch tư vấn miễn phí