Tôi làm chủ tiệm nail nhưng khai thuế không đủ để mua nhà — tôi phải làm sao?

Đây là câu chuyện tôi nghe hoài từ các cô chú, anh chị làm chủ tiệm nail ở Houston. Tiệm đông khách, cuối tuần chạy không kịp thở, tiền vô đều. Nhưng tới lúc muốn mua nhà, ngân hàng nhìn tờ khai thuế rồi lắc đầu. Con số trên đó quá thấp so với số tiền anh chị thật sự kiếm được.

Vấn đề không phải ở anh chị. Vấn đề ở cách ngân hàng thường nhìn hồ sơ. Đây là một trong những chương trình vay theo sao kê ngân hàng (bank statement loan) mà tôi làm mỗi ngày cho người tự doanh. Nó nằm trong nhóm non-QM loan, những chương trình duyệt hồ sơ nằm ngoài khuôn giấy tờ chuẩn. Nếu anh chị muốn xem toàn bộ dịch vụ vay mua nhà bằng tiếng Việt, hãy ghé trang tiếng Việt của tôi.

1. Vấn đề: CPA giúp anh chị đóng ít thuế, ngân hàng lại đếm con số thuế

Mỗi năm CPA của anh chị làm đúng việc của họ: khai đủ chi phí, trừ hết những gì được trừ, để anh chị đóng thuế ít nhất. Tiền thuê mặt bằng, tiền sản phẩm, tiền lương thợ, tiền điện nước, tiền ghế và máy móc, tất cả đều là chi phí hợp lệ. Sau khi trừ hết, con số thu nhập chịu thuế còn lại rất nhỏ.

Đó là chiến lược thuế tốt. Nhưng nó tạo ra một vấn đề anh chị không ngờ tới: khi anh chị đi vay, ngân hàng thường nhìn đúng con số nhỏ đó trên tax return và coi đó là thu nhập của anh chị. Tiệm làm ra một trăm mấy chục ngàn một năm, nhưng trên giấy chỉ còn vài chục ngàn. Ngân hàng tính theo con số nhỏ, rồi nói anh chị không đủ thu nhập để trả nợ.

Nhiều cô chú tới gặp tôi sau khi đã bị một ngân hàng khác từ chối. Họ tưởng mình có gì đó không ổn. Sự thật là hồ sơ của họ hoàn toàn bình thường, chỉ là họ nộp nhầm loại chương trình. Nếu anh chị từng bị từ chối, hãy đọc thêm về chuyện bị từ chối vay và cách làm lại cho đúng.

2. Giải pháp: vay theo sao kê ngân hàng (bank statement loan)

Chương trình bank statement loan sinh ra đúng cho tình huống của anh chị. Thay vì nhìn tax return, lender tính thu nhập của anh chị từ tiền gửi thật vào tài khoản business trong 12 hoặc 24 tháng. Nói đơn giản: họ đếm tiền vô, không đếm con số khai thuế.

Vì hồ sơ dựa trên dòng tiền thật chứ không phải giấy khai thuế, đây là loan non-QM. Anh chị không phải sửa cách khai thuế, không phải khai cao lên để rồi đóng thuế nhiều hơn. Anh chị giữ nguyên chiến lược thuế mà CPA đã dựng cho mình, và vẫn mua được nhà.

Chương trình này không chỉ dành cho chủ tiệm nail. Chủ nhà hàng, chủ tiệm phở, chủ tiệm tóc, và nhiều người tự doanh khác trong cộng đồng người Việt cũng dùng nó. Nếu anh chị làm chủ một business khác, xem thêm về vay mua nhà cho chủ business người Việt và vay mua nhà cho chủ nhà hàng.

3. Cần chuẩn bị gì

Anh chị không cần gom đủ hết mọi thứ trước khi gọi tôi. Nhưng đây là những giấy tờ thường dùng, để anh chị hình dung. Tùy hoàn cảnh, tôi sẽ nói chính xác anh chị cần gì.

4. Ví dụ tính thu nhập từ tiền gửi

Đây là cách lender biến sao kê ngân hàng thành con số thu nhập dùng để duyệt vay. Tôi lấy một ví dụ tổng hợp, dựng lại từ những hồ sơ tương tự để anh chị dễ hình dung, không phải một khách hàng cụ thể.

Con số hệ số chi phí thật sự tùy vào lender và tùy vào giấy tờ của anh chị. Nếu chi phí thật của tiệm thấp hơn, CPA có thể viết một tờ P&L (profit and loss) để lender dùng hệ số có lợi hơn, và thu nhập duyệt vay của anh chị còn cao hơn nữa.

Muốn thử với con số của chính mình? Tôi có một công cụ miễn phí bằng tiếng Việt: máy tính thu nhập từ bank statement. Anh chị nhập tổng tiền gửi, chọn 12 hay 24 tháng, và nó ước tính thu nhập mà lender có thể dùng. Con số cuối cùng vẫn do lender quyết, nhưng công cụ này cho anh chị một hình dung nhanh trước khi mình nói chuyện.

5. Bước tiếp theo

Anh chị không cần chuẩn bị hoàn hảo trước khi gọi. Chỉ cần kể cho tôi nghe: tiệm mở bao lâu rồi, mỗi tháng tiền vô khoảng bao nhiêu, anh chị đang dùng tài khoản business hay tài khoản cá nhân, và có tiền để dành cho đặt cọc chưa. Từ đó tôi sẽ nói chương trình nào hợp và anh chị cần giấy tờ gì.

Toàn bộ cuộc trò chuyện bằng tiếng Việt. Tôi giải thích từng bước, không dùng từ khó, không giấu gì. Nếu anh chị mới mở tiệm hoặc từng bị từ chối ở chỗ khác, càng nên gọi, vì đó đúng là những trường hợp tôi làm nhiều nhất.

Công cụ và trang hữu ích bằng tiếng Việt

Trước khi gọi tôi, anh chị có thể tự tìm hiểu thêm qua các trang và công cụ miễn phí bằng tiếng Việt:

• Loan officer người Việt ở Houston — toàn bộ dịch vụ vay mua nhà bằng tiếng Việt cho gia đình Việt Nam.
• Máy tính thu nhập từ bank statement — ước tính thu nhập mà lender dùng để duyệt vay từ tiền gửi của tiệm.
• Bank statement loans Houston (tiếng Anh) — bản đầy đủ bằng tiếng Anh để chia sẻ với realtor hoặc người thân.
• Vay mua nhà cho người nước ngoài — nếu anh chị mua từ Việt Nam, giữ visa, hoặc có ITIN.

Câu Hỏi Thường Gặp