Tôi làm chủ nhà hàng, khai thuế thấp, làm sao vay mua nhà ở Houston?

Brandon Huynh là chuyên viên vay mua nhà (mortgage loan officer) tại Houston, NMLS #2522494, làm việc với Lock It Mortgage, tên thương mại của Swift Home Loans, Inc., NMLS #2075228. Anh giúp người tự kinh doanh, nhà đầu tư bất động sản và người mua nhà là người nước ngoài, bằng tiếng Anh và tiếng Việt. Có giấy phép tại hơn 40 tiểu bang.

Vì sao ngân hàng từ chối chủ nhà hàng

Chuyện này tôi gặp hoài, và gần như không bao giờ là lỗi của anh chị.

Nhà hàng có rất nhiều chi phí. Tiền thực phẩm, tiền lương nhân viên, tiền thuê chỗ, tiền máy móc và tiền sửa chữa. Người khai thuế trừ hết những khoản đó cho anh chị. Đó là việc đúng, và nhờ vậy anh chị đóng thuế ít hơn.

Nhưng tới lúc vay tiền thì con số đó thành chuyện khó. Ngân hàng chỉ nhìn phần thu nhập còn lại trên tax return. Con số đó thường thấp hơn nhiều so với số tiền anh chị thật sự có mỗi tháng. Vậy là ngân hàng thấy thu nhập nhỏ, còn anh chị thì thấy tài khoản có tiền.

Đó là lý do nhiều chủ nhà hàng bị từ chối. Không phải vì anh chị làm ăn không được. Chỉ vì tờ giấy thuế không kể hết câu chuyện.

Vay theo sao kê ngân hàng tính thu nhập thế nào

Chương trình này không nhìn tax return. Nó nhìn tiền gửi vào ngân hàng của anh chị.

Lender lấy sao kê ngân hàng 12 hoặc 24 tháng. Rồi họ tính trung bình số tiền gửi vào mỗi tháng. Con số trung bình đó thành thu nhập để xét vay.

Với sao kê tài khoản business, lender trừ một phần tiền gửi cho chi phí kinh doanh khi chương trình yêu cầu. Nhà hàng có chi phí cao có thể bị trừ nhiều hơn. Thư của CPA hoặc người khai thuế có thể cho thấy phần chi phí thật của anh chị. Với sao kê tài khoản cá nhân, nhiều chương trình tính đủ tiền thu nhập gửi vào nếu anh chị có thêm một tài khoản business riêng.

Anh chị muốn thử trước cho biết không? Anh chị có thể tính thu nhập từ sao kê ngân hàng bằng tiếng Việt. Hoặc cứ gửi sao kê cho tôi, tôi tính giùm anh chị.

Gọi Brandon, 832-997-1527

Tiền mặt và tiền quẹt thẻ

Nhà hàng nào cũng có tiền mặt, nên câu này tôi được hỏi hoài.

Tiền quẹt thẻ được gửi thẳng vào tài khoản, nên hiện trên sao kê như tiền gửi. Tiền mặt có thể được tính khi anh chị gửi vào ngân hàng. Lender xem tiền gửi có đều đặn và hợp với việc kinh doanh không. Một khoản tiền mặt lớn không rõ từ đâu có thể bị bỏ ra. Nếu nhà hàng nhận nhiều tiền mặt, anh chị nên gửi vào ngân hàng đều đặn và giữ sổ sách bán hàng.

Nói cho gọn, tiền mặt có được tính, miễn là nó đi qua ngân hàng. Anh chị cứ gửi đều đặn mỗi tuần, vậy là tốt rồi. Giữ thêm sổ bán hàng của nhà hàng nữa, để khi lender hỏi thì mình có sẵn.

Dùng tài khoản cá nhân hay tài khoản business

Nhiều anh chị hỏi tôi nên đưa sao kê nào. Câu trả lời tùy tiền của nhà hàng chảy vào đâu.

Nếu tiền bán hàng vào tài khoản business, và anh chị trả lương cho mình qua tài khoản cá nhân, thì sao kê cá nhân thường tính được nhiều hơn.

Còn nếu mọi thứ đi chung một tài khoản, lender xem đó là tài khoản business.

Anh chị không cần tự quyết chuyện này đâu. Cho tôi xem cả hai, tôi tính cả hai cách. Rồi tôi nói thẳng cách nào ra con số cao hơn cho anh chị.

Chủ tiệm nail cũng hay gặp chuyện giống vậy. Anh chị đọc thêm về chủ tiệm nail mua nhà ở Houston cũng được.

Giấy tờ cần chuẩn bị

Danh sách này ngắn hơn anh chị nghĩ.

• Sao kê ngân hàng 12 hoặc 24 tháng
• Giấy tờ tùy thân, như bằng lái xe hoặc thẻ xanh
• Giấy tờ cho thấy nhà hàng đang hoạt động, như thư CPA hoặc giấy đăng ký kinh doanh, tùy chương trình

Anh chị không cần có đủ hết mới gọi tôi. Cứ gửi sao kê trước đã. Phần còn lại mình lo sau, từng bước một.

Nếu chương trình cần thư CPA, anh chị nên xin sớm. Chờ thư có thể làm chậm ngày ký giấy, nên tôi hay nhắc chuyện này ngay từ đầu.

Vợ chồng cùng đứng tên

Nhiều gia đình có một người đứng tên nhà hàng, còn người kia đi làm lãnh lương. Trường hợp đó mình xem được, và tôi sẽ nói rõ cách tính thu nhập cho từng người.

Anh chị muốn coi hết các trang tiếng Việt của tôi thì vào trang tiếng Việt. Còn nếu muốn đọc kỹ từ đầu tới cuối, tôi có hướng dẫn vay mua nhà bằng tiếng Việt.

Ai trong gia đình muốn đọc bằng tiếng Anh thì xem bank statement loan in English.

Câu Hỏi Thường Gặp